Xây tòa nhà khách sạn luôn được xem là một khoản đầu tư lớn, dài hạn và nhiều kỳ vọng. Tuy nhiên, trên thực tế, rất nhiều chủ đầu tư rơi vào tình trạng “đội vốn” nghiêm trọng, dù ban đầu đã có dự toán tương đối chi tiết.
Có những công trình:
- Dự toán ban đầu 25 tỷ → hoàn thành lên đến 32–35 tỷ
- Kéo dài tiến độ 3–6 tháng → mất luôn mùa kinh doanh cao điểm
- Xây xong phải cải tạo lại → “chảy máu tiền” không dứt
Vậy chi phí phát sinh khi xây tòa nhà khách sạn đến từ đâu?
Và vì sao HD CONS có thể giúp chủ đầu tư kiểm soát triệt để các khoản phát sinh này ngay từ đầu?
1. Phát sinh từ khâu thiết kế – “Sai một ly, đi một dặm”
❌ Sai lầm phổ biến
- Thiết kế chưa bám sát mô hình kinh doanh khách sạn
- Thay đổi concept giữa chừng:
ban đầu làm khách sạn 2 sao → sau muốn nâng lên 3–4 sao - Thiết kế thiếu chi tiết → thi công phải “vừa làm vừa nghĩ”
💸 Chi phí phát sinh điển hình
- Đập bỏ – làm lại phòng mẫu
- Thay đổi layout phòng, toilet, hành lang
- Thay đổi vật liệu hoàn thiện
👉 Chi phí phát sinh từ thiết kế chiếm 20–40% tổng đội vốn
✅ Cách HD CONS kiểm soát
- Thiết kế theo đúng mô hình khai thác thực tế:
- Khách sạn lưu trú ngắn ngày
- Khách sạn cho chuyên gia, khách công tác
- Khách sạn kết hợp căn hộ dịch vụ
- Khóa concept ngay từ đầu
- Bản vẽ chi tiết đủ để thi công, hạn chế tối đa thay đổi giữa chừng
2. Phát sinh từ hệ thống MEP (điện – nước – điều hòa)
❌ Sai lầm phổ biến
- Dự toán MEP sơ sài
- Không dự phòng công suất
- Làm theo kiểu “đủ dùng trước mắt”
💸 Chi phí phát sinh điển hình
- Nâng cấp trạm điện
- Thay đổi hệ thống điều hòa
- Bổ sung đường ống, đục trần – đục sàn
👉 MEP là hạng mục phát sinh âm thầm nhưng cực kỳ tốn kém
✅ Cách HD CONS kiểm soát
- Thiết kế MEP đồng bộ ngay từ đầu
- Dự phòng cho:
- Công suất phòng full khách
- Thiết bị khách sạn (máy nước nóng, giặt sấy, bếp…)
- Tối ưu để giảm chi phí vận hành sau này, không chỉ chi phí xây dựng
3. Phát sinh từ vật liệu hoàn thiện – “Nhìn thì nhỏ, cộng lại rất lớn”
❌ Sai lầm phổ biến
- Chọn vật liệu theo cảm tính
- Thay đổi mẫu mã trong quá trình thi công
- Không kiểm soát hao hụt vật tư
💸 Chi phí phát sinh điển hình
- Gạch – đá – thiết bị vệ sinh tăng giá
- Đổi mẫu nội thất cao cấp hơn dự kiến
- Hao hụt, thất thoát vật tư
👉 Mỗi phòng chỉ phát sinh vài triệu – nhưng 50–100 phòng là con số khổng lồ
✅ Cách HD CONS kiểm soát
- Lập bảng vật liệu chi tiết ngay từ đầu
- Tư vấn vật liệu:
- Đẹp
- Bền
- Phù hợp mô hình khách sạn
- Kiểm soát chặt:
- Khối lượng
- Chủng loại
- Nguồn cung
4. Phát sinh do thay đổi công năng & nhu cầu kinh doanh
❌ Sai lầm phổ biến
- Xây xong mới nhận ra:
- Phòng quá nhỏ
- Thiếu kho
- Thiếu khu giặt – kỹ thuật
- Muốn bổ sung:
- Rooftop
- Quầy bar
- Nhà hàng
💸 Chi phí phát sinh điển hình
- Cải tạo kết cấu
- Gia cố sàn
- Thay đổi hệ thống kỹ thuật
👉 Những thay đổi này nếu làm sau khi xây xong sẽ cực kỳ tốn kém
✅ Cách HD CONS kiểm soát
- Phân tích mô hình kinh doanh ngay từ đầu
- Tư vấn:
- Nên làm gì từ đầu
- Cái gì có thể chờ giai đoạn 2
- Thiết kế linh hoạt cho tương lai, hạn chế phá bỏ
5. Phát sinh từ tiến độ chậm – “Chi phí vô hình nhưng rất đau”
❌ Sai lầm phổ biến
- Nhà thầu thiếu năng lực điều phối
- Thi công chồng chéo
- Thiếu vật tư đúng thời điểm
💸 Chi phí phát sinh điển hình
- Trượt mùa cao điểm
- Chi phí lãi vay tăng
- Chi phí nhân công kéo dài
👉 Chậm tiến độ = mất doanh thu + tăng chi phí cùng lúc
✅ Cách HD CONS kiểm soát
- Lập tiến độ thi công chi tiết
- Điều phối đội ngũ & vật tư chủ động
- Cam kết tiến độ rõ ràng theo từng giai đoạn
6. Phát sinh từ pháp lý – PCCC – tiêu chuẩn vận hành
❌ Sai lầm phổ biến
- Làm PCCC để “qua kiểm tra”
- Không tính đến vận hành thực tế
- Hồ sơ pháp lý thiếu đồng bộ
💸 Chi phí phát sinh điển hình
- Bị yêu cầu làm lại PCCC
- Không đủ điều kiện cấp phép hoạt động
- Phải cải tạo khi đã hoàn thiện
👉 PCCC và pháp lý sai là “đòn chí mạng” với khách sạn
✅ Cách HD CONS kiểm soát
- Thiết kế – thi công đúng chuẩn ngay từ đầu
- Đồng bộ:
- Xây dựng
- PCCC
- Tiêu chuẩn khai thác khách sạn
- Hạn chế tối đa rủi ro pháp lý hậu xây dựng
7. Phát sinh từ thiếu tư duy vận hành dài hạn
❌ Sai lầm phổ biến
- Chỉ tập trung “xây cho xong”
- Không nghĩ đến bảo trì – vận hành
- Thiết bị khó sửa, khó thay
💸 Chi phí phát sinh điển hình
- Chi phí vận hành cao
- Sửa chữa liên tục
- Tuổi thọ công trình giảm
✅ Cách HD CONS kiểm soát
- Thiết kế theo tư duy khai thác dài hạn
- Dễ bảo trì – dễ thay thế
- Giảm chi phí vận hành trong 5–10 năm
Tổng kết: Chi phí phát sinh không đến từ “xui rủi” – mà đến từ quyết định sai
Hầu hết chi phí phát sinh khi xây tòa nhà khách sạn đều xuất phát từ:
- Thiết kế thiếu chiều sâu
- Thi công thiếu kiểm soát
- Không có đơn vị đồng hành hiểu cả xây dựng & khai thác
👉 Xây rẻ chưa chắc đã tiết kiệm. Xây đúng mới là tiết kiệm thật.
HD CONS – Kiểm soát chi phí từ gốc, không chữa cháy về sau
HD CONS không chỉ là đơn vị thi công, mà là đối tác chiến lược của chủ đầu tư:
- Tư vấn đúng mô hình khách sạn
- Thiết kế để không phải sửa
- Thi công để không phát sinh
- Nghĩ cho dòng tiền khai thác dài hạn
Nếu bạn đang:
- Chuẩn bị xây khách sạn
- Lo ngại đội vốn
- Muốn kiểm soát chi phí ngay từ đầu
👉 HD CONS sẵn sàng đồng hành để bạn xây đúng – đủ – hiệu quả – không phát sinh.
